昨年、ある理事長からある大手の一部上場管理会社の「管理委託契約」の内容が変更されたとよもやま話の中ででた。


今迄は明確な記載はなかったのだけど、新規の「管理委託契約」にマンション総合保険の契約について、管理会社の保険部で契約した場合は、保険事故の手続きや作業、連絡業務を受けるが外部の損害保険会社で契約の場合は、保険事故の手続きや、連絡業務はしないというような内容らしい。(確認はしていません。)


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もしこの話が本当なら、「保険業法300条第5項」違反することになるのではないかなと、へなちょこ社長は思っている。


「保険業法300条第5項」

     五 項 保険契約者又は被保険者に対して、保険料の割引、割戻しその他特別の利益の提供を約し、又は提供する行為

       (保険業法より抜粋)


つまり、もし管理会社で契約してくれれば、「事故手続きや、連絡業務等を行います」ということが特別な利益提供に当たるわけです。


本来は、管理委託契約の中に、もともと管理会社の保険部でマンション総合保険の契約をしなければならないということは記載されていないにもかかわらず、当たり前として事故対応や、連絡業務を行うことが委託業務の一環として含まれていると、今迄は判断されていたのです。(これが正常です)


昨今のマンション総合保険の見直しで、今まで管理会社の保険部でマンション総合保険を契約することが当たり前のようになっていたのが、外部の第三者の損害保険代理店での契約が増えてきたための防護策としての発想だと思うのだが、保険業界で仕事している方はこういう発症はしません。管理会社の方の発症としか思われません。


保険業界に所属している方は、コンプライアンス遵守、しかも保険に携わる者としてはその根幹となる保険業法です。違反すれば即刻懲戒処分廃業という可能性もあります。過去、多くの保険営業がこの5条違反で業界を去っていきました。(その度に規制強化されてきたのですが・・・)


この管理会社が作成している、管理委託契約書を見てみたいものです。

もし本当なら、即刻「代理店廃業」となります。


一部上場企業の管理会社が、会社方針としてこのようなコンプライアンス違反の管理委託契約をしているということはマンション管理業界の未成熟さが想像されます。


管理組合としては、本来これに対抗して「おかしい!」と声を上げなければならないところですが、現実問題として管理組合と管理会社の「委託契約」が締結されてしまいます。なぜそのようなことが起こるのかという事なんですが次の3点の要因があるかと思います。


①管理組合の能力不足

②管理会社の横暴さ

③管理組合は管理会社がコンプライアンス違反をするはずがないという思い込み。


に尽きると思います。


このようなことが理事会で起こらないようにするにはどうすればいいか?

へなちょこ社長が200件以上の管理組合様とお話しをさせて頂いて感じた事、それは「素人が専門家を相手にしてかなうはずがない」という事です。専門家を相手にして、いろいろ話や作業を進めていくのですが、それに対抗した専門家を管理組合に配置すべきなんだろうなという事です。


管理組合の理事はマンション管理のプロではありません。

普段は別の仕事を、専門的な仕事を持っています。

ボランティアで1年か2年、管理組合の理事をやっているだけです。

だから、理事会にオブザーバーとして管理会社に対抗できる「管理のプロ」をやとって、理事会の運営をサポートさせる事が一番いい方法だと思います。


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のために、保険ソムリエPIA、へなちょこ社長がお勧めする、マンション管理の最高の方法だと思います。


問題は、どんな「マンション管理のプロ=マンション管理士」を選ぶかという事なんですが、その話は次の機会に・・・・


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