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2017年06月20日

マンション総合保険の比較検討で再調達価格を揃えるこ事はナンセンスだ！

カテゴリ:
マンション総合保険
管理組合

2017年06月16日

日新火災の「管理組合役員賠償責任保険」が好評だ！マンションドクター火災保険は最強！！

日新火災のマンションドクター火災保険の特約で「管理組合役員賠償責任保険」が日本で初めて発売された。理事長や、管理組合のプレゼンで説明すると保険料が100戸規模のマンションで5年分の保険料で約2万ちょっととリーズナブルで、マンション保険の説明後に披露すると、必ず付帯してほしいと要望される。

管理組合の賠償責任件数の傾向は？

Googleでの検索結果は？

「管理組合が被告の裁判は？」で検索すると、約71000件がヒットする
「管理組合が原告の裁判は？」で検索すると約226000件がヒットする
「管理組合の裁判は？」で検索すると83万5000件がヒットする。

クレーマー社会に突入した日本では、ますます管理組合の活動に対しても満足されない方がが増えてくる傾向にあると言わざるを得ない。管理組合の理事長、理事の役員の方は、ボランティアの手弁当で1～2年間、理事会開催、総会開催の任に当たる。一生懸命やってもクレームが出て裁判って言われる件数が増加していっているのは割に合わない。彼らを守ってくれるものは今まで何もなかったのです。

もし裁判となると、管理費から裁判費用を拠出しなければならない。これって、住民に取っては多大なマイナスだし、今までボランティアの管理組合の役員を守るすべが無かった。

そういうニーズを敏感にとらえて商品化されたのが、マンションドクター火災保険の「管理組合役員賠償責任保険」だ。発売以降でPIAでご契約の管理組合様では殆どこの管理組合賠償責任保険付きの契約となっている。

日新火災のマンションドクター火災保険の「管理組合役員賠償責任保険」の概要は？

マンション管理組合役員賠償責任補償特約
マンション管理組合の役員が管理規約に規定する業務に係る行為に起因して、損害賠償請求を受けたことによって負担する損害賠償金、弁護士費用、法律相談費用等の損害や情報漏えい対応費用等を補償します。

〔支払限度額〕

損害賠償金、弁護士費用・法律相談費用等（情報漏えい対応費用等とあわせて保険年度ごと）...合計500万円
情報漏えい対応費用等（保険年度ごと）...1被害者あたり500円かつ合計100万円

例：管理組合の役員が誤って個人情報を開示してしまい、他の居住者から損害賠償請求されてしまった。

◯

＞＞＞＞＞マンションドクター火災保険のサイトはこちら

個人情報漏えいもカバーしているのは時代の先取りだね～～！流石、素晴らしい！！！

管理組合、マンション住民目線の商品開発はマンションドクター火災保険が先行！！

3年前より、マンション総合保険の事故率が増加し、マンション総合保険は赤字商品となり、従来の画一的な保険料設定から、マンションの築年数による保険料設定となった。各社の言い分は、マンションの築年数が高くなるほど水濡れ事故が増加するので、築年数による保険料にしたとのこと。

PIAでは約200件の管理組合様のマンション保険（マンション総合保）をお預かりしているが、築20年を超えているマンションでも事故がないマンションがたくさんある。

自動車保険は昨年、事故あり、事故なしで保険料のテーブルを別にした保険料設定となり、事故を起こさない車は保険料が安く、事故を起こした車は保険料が高くなるという公平性に即した保険料になり、契約者も納得感がある。事故起こしたから保険料高くなるから仕方ないねと・・・・

然るに、マンション保険（マンション総合保険）は違うのです。築年数が1年のところと築年数が20年のところで1～５倍くらいの保険料の差がありましす。築年数が5年以下のところでも事故を起こすマンションはあります、築年数が20年を超えるマンションでも事故がないマンションはたくさんあります。それでも保険料は約1～５倍なのです。公平性の原則がつらぬかれていません。まさに損害保険会社の保険料決定の手抜きと言わざるを得ません。

つまり、管理組合、マンション住民の声（ニーズ）をくみ上げられていない。保険会社、管理会社の保険部目線の商品開発と言われても反論できない。

そこにさっそうと2015年10月に発売されたのが、日新火災のマンションドクター火災保険です。マンションの管理状況に合わせた保険料を提示してくれるという画期的な商品となっている。まさに、管理組合、マンション住民の声（ニーズ）をくみ上げた素晴らしい商品と言わざるを得ません。

マンションドクター火災保険の仕組みは？

マンションドクター火災保険の仕組みは、簡単に言うと、マンションの管理状況を第三者であるマンション管理士連合会のマンション管理士がマンションの管理状況を査定し、その査定結果をもとに、日新火災の代理店が保険料を計算して提示するという仕組みになっています。

http://piahoken.com/%E3%80%8C%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86%E9%81%A9%E6%AD%A3%E5%8C%96%E8%A8%BA%E6%96%AD%E3%80%8D%E3%82%B5%E3%83%BC%E3%83%93%E3%82%B9%E3%81%AE%E7%94%B3%E8%BE%BC%E6%96%B9-2/

管理組合にとっては二つのメリットがあります

【管理組合2つのメリット】

①　マンションの管理状況を相対的比較と具体的な数値化で判断できること
②　管理状況によるマンションドクター火災保険の保険料の提示
　管理状況が良ければ比例して保険料が安くなる

管理組合の管理状況が良ければより安い保険料を得ることができるということと、管理組合役員の活動状況が第三者によって評価されるという、そういう事が絶賛される要因かなとす～さんは思っています。

発売以来1000件をを優に超える査定依頼が殺到していると日経新聞に発表されている。

評価が良ければみんなハッピーだし、評価が悪いと管理会社と相談しながら管理のやり方を改善できる。それも管理組合から評価される。

管理士による診断は「マンション管理適正化診断」と呼ばれ、管理組合、日新代理店、管理会社からの要望で無料で受けることができます。

マンション管理適正化診断は、マンションの売買にも役に立つ

自分たちの住んでいるマンションを残念ながら売ることになった時、第三者の評価がマンションの売価にも反映される日も近いと予想されます。

「マンションドクター火災保険」のお申込み手順をご案内します。
まずは、「マンション管理適正化診断サービス」無料診断を依頼してください。

＞＞＞＞マンション適正化診断の記事はこちら

＞＞＞＞参考記事はこちら

http://piahoken.com/2017%E5%B9%B4%E4%B8%8B%E6%9C%9F%E3%80%81%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%B7%8F%E5%90%88%E4%BF%9D%E9%99%BA%EF%BC%88%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E4%BF%9D%E9%99%BA/

http://piahoken.com/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E5%90%88%E5%90%91%E3%81%91%E3%81%AE%E3%80%8Cpia%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E4%BF%9D%E9%99%BA%E8%A8%BA/

byす～さん（へなちょこ社長）

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ｂｙ鈴木洋二
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2017年06月12日

2017年下期、マンション総合保険（マンション保険）の見直し比較検討のガイドライン（管理組合用）

2017年度下期用のマンション総合保険（管理組合用マンション保険）の保険会社別比較検討と見直しのガイドラインを今まで記事にしていたようで具体的にしていなかったことに気が付いたので、整理して管理組合用としてまとめてみた。管理組合の理事長はじめ理事の方の一助になればという想いです。

マンション総合保険の見直しの留意点

2017年度の下期のマンション総合保険の満期公開の見直しについて、この5年間に大きく変動があるのでその特徴をまとめてみた。

【5年前との環境変化】

保険料が築年数による5年ごとの保険料設定となり、5年ごとに約15％の値上げとなっていること。
この5年の間に各社数回の値上げが実施された。
M社は1年毎の保険料設定となった
地震保険は3年前と今年の2回保険料改定があった
　　・3年前の値上げは関東地区は20～30％UP
　　・今年関東地区は約10％の保険料アップとなった。
築年数20～25年を超えるマンションは大幅な保険料アップとなった
数社が無事故割引を適用し、保険料が割り引かれる。
築年数により、保険料の強弱がはっきりしている。
2年前日新火災がマンションの管理状況により保険料がきまる新タイプの保険を発売
　　マンションドクター火災保険（マンション管理適正化診断が必須）

皆さんの管理組合が、どの保険会社で契約されているかによって契約更改後の保険料が大きな差ができるため、契約更改時の検討は最低でも5社での比較検討されることをお勧めします。

マンションの築年数ごとの比較検討の目安

マンション総合保険（マンション保険）が各社ごとに保険料の格差が拡大し、なおかつ築年数による保険料におおきなばらつきがある為、比較検討時の必須損害保険会社がある。

築　１年～築9年まで　→　T社、S社、N社
築10年～築19年まで　→　T社、N社
築20年以上　　　　　→　T社、N社

これ以外の保険会社の保険料はかなり高額の保険料になると覚悟された方が良い。

付保率と再調達価格は死語となった、今は保険金はいくらにするか？が重要ポイントだ

１昨年までは、業界で提案する時、付保率とか再調達価格などという言葉をよく耳にしていたが、1昨年のマンション総合保険の各社の商品改定から、付保率という言葉が消え、1社を除き保険金が自由に設定できるようになった。

管理組合のプレゼンにお邪魔して、管理会社とのコンペの時いまだに付保率という言葉を耳にするが、いまや保険料の計算に付保率という言葉は使われていない。

つまり保険本来の、あなたのマンションに必要な建物の保険金はいくらか？を論理的に考える事が必要になった。つまり、生命保険でAさんい必要な補償額は今いくらだから、保険金を6000万にしましょうというような理論的な裏付けで話を進める事が必要となった。

貴方のマンションに必要な保険金はいくらですか？という本質的な質問にあなたのマンションが契約している代理店、管理会社にこたえることができるでしょうか？PIAにはその論理的な答えがあります。

貴方のマンションに必要な建物の保険金はいくらですか？
施設賠償責任保険の保険金はいくらですか？
個人賠償責任保険金はいくらですか？

一般的に〇〇ですからという言葉は通用しません。だって、マンションは一つとして同じ建物はないのですから、当然保険金も違って当たり前ですから。一般的にという事がは通用しません。

保険金を決めるところから、補償の見直しは始まります。

マンション総合保険に必要な補償とその保険金はいくらか？

貴方のマンションに必要な補償は以下の通りです。

【貴方のマンションに必要な補償】

火災
落雷
破裂
爆発
風災、ひょう災
盗難
水災（マンション立地場所による）
水濡れ
物体の落下・飛来・衝突
破損汚損の事故による損害
電気的機械的時の穂の補償
水濡れ原因調査費用
臨時費用
修理付帯費用
什器備品補償
①施設賠償責任保険　〇〇億円
②個人賠償責任保険　〇〇億円
③建物保険金　　　　〇〇億円
④地震保険　　　　　建物保険金の３０～５０％の範囲

保険金はPIAのご提案時に説明するとして、あなたのマンション保険の証券や見積書を見た時、上記の項目があるかどうかまず確認します。

次に①～④の保険金が妥当な設定となっているかどうか？確認します。

損害保険会社5社での比較検討は必須

以上のように、補償内容と、保険金を揃えて前述の5社以上の保険料を計算します。

マンション総合保険（マンション保険）は最長5年契約が可能です。それとと、掛け捨て型（1～5年契約）と積み立て型（5年）の2つのタイプがあります。

そのときの保険料は

　　1年契約＞5年契約＞積み立て型

の順となり、同じ損害保険会社では積み立て型の保険料が一番安くなります。ちなみに1年契約を5年契約にするだけで保険料が約１５％安くなります。保険料をまとめて支払うと保険料が割引となりますが、損害保険業界の割引率は異常に高く設定されています。生保の業界で２％くらい、この「０」金利の時代ほとんどのマンションが5年契約を選択しています。

【比較検討の方法は5社3タイプの計算で実施する】

1年契約の保険料
5年契約の保険料
積立型の保険料（5年契約）ペイオフ対策にもなります

補償内容の「自己負担額＝免責金額」を比較検討します。

保険料までの比較は保険の入り口、契約時点で有利かどうかの判断材料ですが、マンション総合保険（マンション保険）にはもう一つ保険金の受け取り時（保険の出口）に管理組合が負担しなければならない金額があります。それが「自己負担額＝免責金額」です。

保険証券、設計書の補償内容欄には小さい字でわかりにくく「自己負担額＝免責金額」と記載されている部分が必ずあります。事故のたびに管理組合が負担しなければいけない金額なので「０」が一番いいことになります。

昨今の保険料高騰にあわせて、管理会社からの提案には、平気で自己負担10万とか30万という数字が散見されます。一般的には、「０」か「1万円」なので、保険料が安くなって契約できてよかったと思っていてもいざ事故が起こって、免責金額が10万とか設定されていると、保険金の請求ができないというようなケースも起こります。ですから、この部分は一番要注意なのです。保険の見直しでは一番見落としがちな大事な部分のです。

最終判断、保険会社による保険金の支払いはどうか？

これについては、基本的には差がありません。詳細はPIAのご提案時にご確認ください。

マンションの保険事故は定例的な事故が殆どで、原因と結果、加害者と被害者がハッキリしているので、自動車保険のように揉めることはレアケースで、ほとんど請求書と写真での判断で保険金が支払われます。100万円を超える保険金請求については、保険会社が第三者に依頼した調査員が現場を検分、査定にお伺いすることがありますが。かなり件数は少ないです。スムーズな支払いが実行されています。

以上のような保険の入り口（補償内容、保険料の検討）と保険の出口（免責金額と補償内容）を総合的に判断して、保険会社を決めて契約更改を進めます。

保険料がかなり下がるケースがある、その場合の対応は？

マンション保険を見直すと、たまに現在の契約より保険料がかなり安くなる場合があります。そういう場合はどうすればいいか？

保険料が下がるという事は、管理組合にとてってコスト削減のいいチャンスです。ですから可能な限り早いタイミングで再契約（今の契約を解約して、契約しなおす）する事をお勧めしています。

1年を経過していれば、未経過の保険料はほぼ全額返還されます。管理組合様のデメリットはありません。

マンション総合保険の見直しはとっても手間がかかります

マンション保険って金融商品です。ネットで情報を探しても中々情報が集められません。それに保険会社でオープンにされていない内規の多い商品なので、余計に保険料の比較検討する資料作成が困難を極めます。

それにまして、マンション保険は損害保険業界の中でもマイナーな商品で、代理店も保険会社の営業も、管理が主な仕事の管理会社にもマンション保険に詳しい方は皆無と思っていだいた方がいいと思います。自動車保険には詳しい方がごろごろいますが・・・

是非PIAへマンション保険の見直しを依頼してください。理事会で30分お時間をいただければ、判断ができる「マンション保険診断レポート」をもって説明にお伺いします。

総会への出席も可能です。理事長、理事の皆様の時間の効率化のためにも是非200件近くの契約実績のあるPIAをご利用いただければ幸いです。管理組合の皆様ょりのご依頼を心よりお待ち申しあげております。

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2017年04月23日

PIAは取り扱い保険会社を断捨離しようかなと検討中！一度縮小だ・・・・

3月いっぱいで朝日火災が取引解除になった。SOY生命からは、このままだと近々取引解除しますと通告があった。

朝日火災は、10年前PIAが創業したての頃、現在の取締役で当時のT部長がマンション保険を扱ってほしいと足蹴く通ってくれて、渡りに船と取引を始め、創業期のマンション保険は殆どが朝日火災での契約となった。それだけ、圧倒的な商品力があった。それが4年ほど前に、マンション保険は事故率が高いという理由で、築年数10年を超えるマンションの契約をしなくなってしまった。商品改定もなくなった。

野村住宅という提携先の販売先があったのにもかかわらず、マンション保険から撤退してしまった今年初めに一方的に取引を解除すると、これからはショップ中心に展開するという事らしい。圧倒的な商品を開発して、新製品をショップ中心に販売するという経営方針だと担当者から聞いた。マンション保険のPIAはお呼びではないらしい。

いつまでも、ショップが保険販売の中心チャネルとは限らないと思うのだけど、凄い腹決めで英断だよな～～！6年契約できる自動車保険と戸建ての火災保険を中心に販売するらしい。マンション保険のように、近々また方針変換を余儀なくされそうな気がする。その方針の為、多くの代理店が廃業になったと聞く。おそろしや、保険会社の方針転換！！

SONY生命も、個人保険についても法人保険についても、比較検討すると３番手以内に入る商品がない。唯一「学資保険」は圧倒的にいい商品で、圧倒的に「手数料の安い」商品だったので、細々と販売していたのだけど、これも昨年販売中止となってしまった。

金融庁指導のもと「情報開示義務」で忠実に客様へ比較検討の見積もりで説明すると、終身保険、医療保険、がん保険、収入保障保険のどの商品も、お客様は他社の商品を選択し比較検討の対象から外れてしまう。

そうなんです、お客様は他社を選択してしまう。中途半端な特徴のない商品が多いのと創業以来個人の商品の新製品をほとんど出していない企業努力のしわ寄せを受けて、なかなか契約できないのです。それで、取引解除をと・・・・仕方ないよね～～悪魔に魂売るような仕事の仕方はPIAじゃできないもんね！！法令順守だしね・・・

金融庁の情報開示がもたらすものは？

金融庁の体制整備の「情報開示義務」を厳密に順守すると、保険会社の商品の良し悪しで、お客様の選択がどうしても一つの商品に集中してしまう。

PIAは生命保険も、損害保険も10社を取り扱っているので、どうしても販売が片寄ってしまう。SONY生命のように、中途半端に商品がよくてNO１の特徴ある商品を持たない保険会社は、どうしてもお客様の選択からもれてしまう。総合代理店では販売が難しい保険会社になってしまった。法人保険についても同様だ。

代理店がお客様の選択基準を無理に捻じ曲げた販売ができなくなった。もちろん、創業時からPIAはお客様の選択に任せている。お客様が選択しやすいような情報をPIAが供し、お客様が決定するというスタンスは過去も今もこれからも変わらない。マンション保険ももちろん、お客様、管理組合様の選択に任せている。

法令順守を厳密にすると、これからは販売できない保険会社も出てくるかもしれないなと、実感する。

そうかというと、新規に取り扱ってくださいと、保管会社から電話がかかってくる。

お客様が選択するとおりに仕事すると保険会社から取引解除の話が来ることになる。困ったもんだ。でも、仕方ないのかもしれないな。無理すれば法律違反だしね！！

PIAの取り扱い保険会社も一時断捨離する時が来た！

PIA取り扱いの生命保険会社は１０社だが、これからは個人保険、法人保険を含めて検討してみたが、５社前後くらいに絞らてくるんだろうなと思う。それも仕方ないなと思う

ショップで生命保険会社４０社を取り扱っています。という企業があるが、どういう提案方法をお客様にするのか知りたいものだ。

専属の代理店、専属の営業員中心の販売スタイルから、複数の保険会社を取り扱うスタイル、それも非常にたくさんの保険会社を取り扱うという事が、訴求点だった販売スタイルから、保険会社を厳選して取り扱うスタイルへ転換の時期かもしれない。

量の拡大と質の向上はスパイラルで実施だ

そう、「質から量の拡大」の時代から、「量の拡大から質への転換」の時代に突入なんだなと実感する。今までは、保険会社が取り扱いの決定権を持っていたが、これからは、代理店が「どこの保険会社を取り扱うか？」が企業の成長発展のキーポイントになる。

つまり乗合代理店で、取り扱い保険会社の数多少の競争から、売れている、お客様から支持されている商品をもった保険会社を取り扱っているかどうかの競争になるという事だ。商品群別にＮＯ１の商品を取り扱う事が、企業の成長発展の必要十分条件となるという事だ。

ＮＯ１の商品を取り扱わないという事は、お客様からも支持を得られないという事になる。その先になあるのは廃業しかない。乗合代理店は、ＮＯ１商品を販売してこそ、乗合代理店の意義がある。それができない代理店は、１社専属がいい。１社専属の場合は、代理店の成長発展は、その保険会社の商品戦略に左右されることになる。

特に、生命保険は情報発信量が多いため、「無理な販売＝会社の信用低下」につながる。常にＮＯ１商品を扱うという事が大事。

損害保険業界は、約９５％の代理店が、専業代理店で情報発信量も少ない業界なので、「情報開示義務」の影響はあまり受けないだろうと予測されるが。残り５％の乗合代理店、直販に販売がシフトしていくのは避けられない傾向何だろうなと推測される。

ショップの損害保険契約件数が伸びているのはその兆候に他ならない。

いずれ、生保代理店、営業の損害保険契約数は飛躍的に増加することが予測される。

by生保出身のマンション保険のす～さん

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2017年04月08日

マンションを買う前にやる事、管理規約と区分所有法と決算書は必読！！

マンションを買うとき、営業マンや不動産屋はいいことしか言ってくれません。購入予定のマンションの評価をするときに必要な事は何か？最低でも次の三点は必須だよ！

【マンション購入前に大事な３つのポイント】

決算書を見る事（管理費、修繕積立金、管理状況等）
管理規約の精査（生活のルール）
区分所有法を知る事

最低でも以上の3点はマンション購入前に必要な事です。賃貸の物件、一戸建てとマンションは別物と自覚したうえでマンションを購入する事が大事です。

マンションは共同生活なり、その法律が管理規約であり、区分所有法！

マンションは賃貸物件と違って、一度購入すると簡単には引っ越しできません。ですから、購入前にそのマンションがどういうマンションかという事を十分把握しておくことが大事です。

【区分所有法】ウイキぺディアより

＞＞＞＞区分所有法はこちら

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E7%AD%89%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%B3%95%E5%BE%8B

マンションは共同住宅なので、いろいろと細かいルールがあります。それはすべて管理規約に記載されています。

【管理規約の記載事項は】

専有部分と共有部分の範囲とその権利
管理組合の運営方法、議決方法
生活の上でのルール。（ペットを飼っていいかどうか？喫煙）
管理費、修繕積立金

国土交通省のHPに標準管理規約が記載されていますので、購入前に知識として読んでおいて、購入予定のマンションの管理規約との違いを把握することも大事な事かと思います。

【国土御交通省の標準管理規約】

＞＞＞＞標準管理規約はこちら

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

決算書で分かる事は？

決算書で分かることは、マンションの資産状況と管理状況が分かります。見た目は素晴らしいマンションでも、修繕積立金が殆どなく、倒産寸前のマンションも多々あります。その状況は決算書を見れば把握できます。マンションを購入した途端に大規模修繕するので一戸当たり〇〇万円の負担をお願いします。とか、入居したとたん、管理費を値上げしますなんて話もよく聞きます。

さらに、決算書を精査すると、

マンションの管理状況、
メンテナンスが確実にやられているか？
メンテナンス費用が適正かどうか？
法定点検などの実施状況
管理組合の活動状況

等がよくわかります。

「マンション購入サポート」サービス開始の告知

PIAでは、豊富なマンション保険契約実績と、共同の管理会社約50社強、保険処理実績年間約200件以上、管理会社担当者約200名とのコミュニケーションを通じて、実績のある信頼できるマンション管理士と協働で、「マンション購入サポートサービス」を立ち上げるべく計画中です。

マンションの販売会社は売るためにすべての情報を開示しているとは限りませんし、業界用語が多く中途半端な理解の上でのマンション購入ンあるケースが多い。さらに、外見や立地条件、購入条件だけの相談では上記のような、「管理規約」「マンションの決算書」「メンテナンス状況の良し悪し」をご自身で理解することは不可能かと思います。

購入される方の目線で、マンション購入のサポートを専門家がするサービスです。有料ですが、人生で最大の買い物をするうえで正しい理解のもとでマンション購入をされるお手伝いをする事を考えています。

もちろん、マンション購入サポートのサービスの中には

決算書や管理規約の見方や解説
現地視察
建物の管理状況の現地での検証

を含めようと思っています。ご期待ください。

byへなちょこ社長あらため　横浜のす～さん

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2017年04月07日

マンション保険の救世主、日新火災！プロはもう一歩先の見直しをする！

H27年10月に登場した日新火災の「マンションドクターかし保険」はマンションの管理組合にとっては救世主となるマンション保険だ。第三者の公的機関の、マンション管理士による「マンション管理適正化診断」により３つのメリットを手に入れることができた。

マンション管理適正化診断の３つのメリット

マンション管理の状況が管理のプロの第三者、マンション管理士の診断により管理状況が明確になる。
管理状況がよければ、破格の日新火災のマンションドクター火災保険の保険料が提示される。
マンション管理士連合会より「S]マークが付与される。（管理状況がいいマンションの称号）

日新火災が示したお客様思考に徹した商品開発思想！

日新火災の、マンションドクター火災保険が画期的な理由はお客様思考に徹した商品を開発したことに尽きる。その心意気と、企業姿勢はリスペクトされる。

つまり、他の損害保険会社（あいおい、三井住友、東海、SOMPO：マンション保険を扱っている会社）は、マンション保険に於いて、事故率が高いという事で、築年数に比例した安易な保険料設定による商品改定を実施した。事故を起こしていてもいなくても、築年数が古くなるにしたがって保険料が高騰する仕組みだ。

得意築年数が25年を超えると異常な保険料高騰になる。その根拠は4社よりの外部発表はない。

自動車保険は2年前に、事故を起こした人は事故ありの保険料のテーブル（保険料が高くなる）で事故を起こしていない人とは別保険料設定の仕組みになった。もちろん、無事故の場合は等級が上がり、保険料が安くなる仕組みだ。

然るにマンションは、新築年の保険料が一番安く、あとは無事故だろうが事故を起こそうが、築年数のみによる保険料設定となった。

PIAでお預かりしているマンション、約200件において、築年数と事故率には相関関係はないと思われる。築年数が30年を超えているマンションでも事故が「０」のマンションはたくさンある。

管理組合がマンションの資産価値向上に熱心なマンションほど、PIAにマンション保険の見青し依頼をしていただいているせいかもしれない。だから、マンションのメンテナンスンも熱心で、当然事故も少なくなる。

何故、4社の保険会社は自動車は熱心にお客様思考の保険料設定するのに、マンションについては、手抜きとも思える保険料設定しているのか不思議だ。お客様思考じゃないと思うな。

規模は小さいが心意気は日本一！

その点日新火災は、お客様思考に徹し、マンション保険も「マンションドクター火災保険」はお客様思考に徹したリーズナブルな、納得のいく商品だとPIAがご提案した管理組合様は高い評価をしている。

マンション管理適正化診断で査定の悪かった管理組合の声は
現状のマンションの管理の仕方の問題点がよく把握でき、これからは管理会社主導ではなく管理組合主導でマンション管理に積極的に取り組もう！と、もう一回査定医トライアルしようと仰っていた。

マンンション管理適正化診断で査定の良かった管理組合の声は
マンション保険の保険料が圧倒的に安くなり、コスト削減に大幅に貢献できた。素晴らしい仕組みだと・・・

損害保険業界の規模は砂上の楼閣、お客様思考の会社が生き残る

マンション保険は、5年契約で実施されている場合が殆どで、単年契約は数が少ない。つまり、これからH29年以降に契約更改のマンションが増えてくる。その時、日新火災のマンションドクター火災保険を中心に見直しが実施されることになる。

どこの業界でもお客様の支持が得られなくなった、商品は市場から遅かれ早かれ淘汰されていく。特に、損害保険業界で昨年導入された、体制整備の「情報開示義務」が法令化された以上、お客様に知らせないと懲戒処分となる。マスコミによる宣伝、口コミによる宣伝にふたはできない。

マンション保険の分野では、日新火災を取り扱っていない代理店には、出番はなくなることになる。

マンション保険の見直しは日新火災がスタートでもう一歩先がある

マンション保険の見直しは、日新火災のマンションドクター火災保険から始まり、もう一歩先に進めた、マンション保険の保険の組み立て方を知ることが大事。（PIA流入口出口理論）

どうせ見直しをするのなら、もう一歩先の「ほけんの入口、出口理論」を理解したうえで徹底した見直しを実施することをお勧めします。

PIAの「マンション保険診断レポートサービス」の見直し提案は有料です。ご説明を聞いていいただければ、なるほど！とご理解いただけるはずです。日新火災の圧倒的な保険料のも一歩先の保険料があるという事がご理解できると思います。

Byへなちょこ社長あらためす～さん

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2017年03月28日

４月から東京海上の新マンション保険が値上げ、最後の駆け込み２件の入金確認しほっとした。

４月から、東京海上の新マンション保険が平均５％くらい値上げになる。それを受けて早目に提案して最後の２件の管理組合様ょり、本日入金が確認できた。これで３月までの仕掛りの案件はすべて完了し、す～さん（へなちょこ社長）はホッと一息。あとは領収書を送るのみ。

マンション保険については、これで一区切りついたけど、４月以降の案件がボードに１０件くらいと、年末にかけての契約更改の資料作成がこれから始まる。４月は計算月間と、生保見直し月間になりそう。計算に飽きたら、気晴らしに懐かしい人に会いに行くというようなスケジュールだ。

もちろん、その合間に桜見物はかかせません。

第９期目の決算の申告が終わった、黒字決算！！

第９期目の決算が終わった。先週樋口さんと柴田さんが来社し、第９期目の決算内容についての説明があった。増収増益とはならなかったが、黒字決算。今期で連続６期目だったかな？赤字じゃなければOKと言うスタンスだし、販売計画も立ててない割には、よく黒字決算になるものだと感心する。

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もともと、コスト削減については鬼の相棒がいるし、マンション保険は順調にオーダーが入ってきていたので、心配はしていなかった。日新火災のマンションドクター火災保険の快進撃のおかげで、管理会社との修羅場もほとんどなく、平穏な１年だったと思う。契約件数は多かったが・・・・

実はPIAは販売計画を立てていません。ユニ・チャーム時代、SONY生命時代に数字に追いまくられていたので、起業したらのんびりやろう！と好きな仕事がしたいと思い、「売り込み」と「販売計画」は廃止しました。なので、のんびりとした営業展開をしています。

その代わり、お客様とは緩やかな関係を保ち、死ぬほど大事にする。つまり、ほんとに大事な人を大事にするという経営を貫いています。

H２９年度、第１０期目については増収総益かな？

H２０年度については、横浜チームはすでに３月時点で昨年実績をクリアの見込み。新規の依頼はすべて増収増益となる。マンション保険の場合、半年くらい先の商談しているので、期が始まった時点でだいたい決算予測ができるのです。

マンション保険の場合、日新火災で契約すると売り上げが２５％くらいダウンするので、それも何とかカバー出来そうだ。契約後１０年たつ生命保険の見直しも、合間を縫って集中してやる予定。懐かしい顔を見に行こう！

熊本チームは、損害保険は今月企業総合保険の契約第１号が決まり、あと３件くらいテーブルに乗りそうとのことで、件数もかなり増えそう。生保についてもエンジンがかかってきたので、法人契約が増えそうな感じだ。今年は熊本チームが爆発しそうだ。

越谷チームはマイペースで新築一戸建ての火災保険。

今年は３チームとものんびり、得意分野で技を磨く年になりそうだ。す～さんは、積立傷害保険かな？

T社について

昨年マンション保険改定のためとマンションドクター火災保険発売の為に、T社の契約が失速してしまった。そのため、前年の数字をクリアできないので、今期の手数料率は半分になるとの通達があった。

保険代理店が「体制整備」を厳密に実行し「情報開示義務」を徹底すると、利益（荒利）が半減する、これはPIAの責任なのかな？どう考えても商品力がなくなって売り上げが落ちたのはT社の商品改定に起因すると思われる。PIAではT社の売り上げはダウンしたが、他の会社の売り上げは上がった。なんだか、納得できない手数料ダウン、半減だな。１０００万の手数料が、５０００万になってしまう。

社員のノルマ達成が９９％だった場合、社員の年収１０００万を５００万にするのと一緒だよね。あり得ない！！

社員には絶対やらないことを、平気で代理店にするんだな～！大手は怖いなと思った瞬間である。上層部は知っているんだろうなきっと！

どうしたものかな？他社に頑張ってもらうしかないな・・・・

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