マンション総合保険見直し隊

情報の少ないマンション総合保険について情報発信していきます。 マンション総合保険は特殊な保険で、その特殊さや火災保険の特殊さを わかりやすく、ひも解いていきます。 皆さんの常識はマンション総合保険、火災保険では役に立ちません。 また損害保険の常識は非常識だということについてもひも解いていきます。

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車廃車して、電車通勤初めて3日目。身体がなまっていることに痛感したのと、スマホがないと行きたいところにも行けないす~さんがいる事に気が付いた。東京で生活している人、仕事している人、学んでいる人ってすごいんだな~~と改めて感心してしまった。

 

 

目的地に行くのも迷わないスマホのナビ!

車のナビは重宝していて、マンション名聞くだけで住所も聞かなくてもちゃんと目的地に着ける。歩きもそうなんだなと今日気が付いた。スマホで行き先ググってグールルマップだして、行きたいとことを支持するとちゃんとナビしてくれる。車のナビはノーベル賞おのだ!なんて思っていたけど、スマホのナビもすごいなって実感した。

 

今日は管理組合の総会で九段下まで電車で行ったのだけど、迷わずドンピシャの時間に到着できた。凄いもんだね~~!まさに、近くのガソリンスタンドじゃ?とか近くのタリーズは?おか「OKGoogle」の一言で何でも教えてくれる。まさにビジネス、生活に欠かせない必需品、インフランあってしまった感がある。スマホを制する者はビジネス、生活を制するってことになりそうだね!

 

情報は何でも手の平にある。あふれかえる情報の中から、本当に自分に必要な情報を洗濯してまとめるという、情報リテラシーがこれからはビジネスの優劣を決める大きなポイントになってくるに違いない。

 

 

スマホの使用制限をしている企業っって大丈夫?

いまだに企業でスマホの使用を制限しているところがあるけど、あなたの会社の社員の情報リテラシーの育成は大丈夫?若い人は自分の時間になった時使っているから大丈夫だろうけど、管理職のスマホも持ってなくて、持っていても携帯並みの使い方しかできない環境で情報リテラシーの成熟度は上がるのか疑問だ。

 

まさに、そろばんからPCがビジネスのインフラになった時のことを思い出す。す~さんがPCの前に座っていたら時の支店長が仕事しろって怒ったのをお思いだす。後日その人が役員になった時、かんいちは転職していてPCとインターネットの先生をしたことを思い出す。

 

会社でスマホの使用制限をしている会社は今後間違いなく、ガラパゴス化すること間違いなし。だって、管理職、経営者がスマホ使いこなせなきゃ、世の中のインフラ活用できない事になる。だから、一部上場企業がバタバタ潰れちゃうんだと思う。

 

ま、スマホ使えたら会社が成長発展するか?と問われたら、絶対はないけど、使えない会社は絶対潰れるという事は確実だなと思う。スマホを使って何ができるか?って知っている経営者がいたら手をげてほしいものだ。特に保険の業界は遅れている。

 

 

PIAは時代の最先端のビジネスモデル

PIAは零細保険代理店だけど、ビジネスモデルとしては最先端を行っていると自負している。残念ながら、保険の業界の多くの人は理解してもらえていないようだけどね!

SNSによる情報発信

  

お客様からの見積もり依頼

添えれも有料

  

比較検討資料の提出

  

 契約

 

この間、営業活動は一切していない。

このビジネスモデル作るのには時間がかかったけど、す~~さんにしかできないビジネスモデルではない。みんなやろうと思えば誰でもできるビジネスモデルだ。

 

 

ショップ販売は一気に広がったけどSNSのビジネスモデルは広がらないのは何故?

ショップ販売は一気に広がった。世の中を席巻して、保険の見直しはショップへ!と変わってしまった。

残念なことに、体制整備が施行されコストアップと規制によって、保険のショップ販売も曲がり角に来ている。現在のショップ販売の経営者は早々と見切りをつけて、保険会社がショップを買い漁ってしまった。

 

今やショップの株主は穂保険会社という変な状況になってしまった。保険会社の資本がはいった保険ショップって果たして、お客様目線での販売って可能なのかな?とす~~さんは思う。N社の資本が入ったショップが他社の保険ばっかり売るって実行できるのかしら?ってね・・・

 

ショップって、保険販売員はありあまっているので、資本さえあればすぐに開業出来ちゃう。要は簡単にコピーできるビジネスモデルになってしまった。体制整備施行前のように利益が得られなくなった今、あまり有望な販売方法とは言えなくなってきた。

次の新しいビジネスモデルは何か?

 

 

 

SNSの情報発信型のビジネスモデルが主流となる

ショップ販売がだめになれば、次のビジネスは間違いなくSNSの情報発信型のビジネスモデルが主流となる。

 

SNSの情報発信型が保険販売のビジネスモデルの主流となる要因は?

  • 差別化、特化販売がしやすい
  • 契約の端末化(タブレット)が始まった
  • ダイレクトに個人に情報が届けられる
  • スマホはみんな持っている(販売者が端末を準備しなくてよい)

 

最近の傾向として、タブレットでの申し込みを各社導入してきだした。PIAも試しに使ってみたけど、まだまだお粗末で使い勝手が悪い。まさに情報リテラシーの欠乏している人による開発のためと言わざるを得ない。

タブレットのいきつく先は、つまりスマホとなる。いちいち営業が契約のためにタブレット持ってお客様のところに行く必要があるのか?スマホがあればお客様がどこにいても顔見ながら話ができるし作業もできるのにね・・・

 

タブレット使用になったとたん、す~さんはスマホに移行するのにそんなに時間がかからないと思った。あとはどこが始めにやるか?てことになる。他の業界からの参入の方が早いかもね。

 

スマホで保険契約ができるようになるという事は、SNSで情報発信ができれば、SNS型の代理店、保険会社による直販も視野に入ってくる。という事を考えると、ショップ販売って必要なの?ってことになる。さてさて、みんなはどう考えるかな?

 

 

スマホって便利だよね~~

お客様にと手便利な方法って、スマホだとす~さんは思う。株だってローンだって銀行だって、なんでもいまやスマホで契約できる時代なんだよ!保険だけ出来ないなんてことはないよね。現にネット販売はそうなっているのだから、スマホがあれば、どこにいても(海外でも)対面で話しながら説明、契約手続きができる。

スマホでもいい、タブレットでもいい、PCでもいい。お客さんの持っている端末に合わせて、お客様の好きな時間に説明契約できる、お客様にとって便利な方に代わること間違いなしスマホの動画を保存しておけば、言った言わないなんて押し問答やクレームも起こらないしね。

 

AIと合わせて、保険の契約形態も急速に変わっていく。みんなが予想している以上に急速に変化する。

 

なんて時代がもうそこまで来ているのに、スマホ、インターネットの使用を制限している会社って、大丈夫?かなって思ってしまう。

 

byスマホちょっとましなす~さん(へなちょこ社長)

 

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理事会で、PIANO提案を承認後、後日当日欠席していた保険に詳しいという理事が出現し、保険金を下げ、補償内容を落とし無理やり保険料を下げた案に決めなおしたそうだ。保険金と補償内容を揃えて比較検討すると、そのマンションでは保険会社別の傾向が出る。そのマンションはS社が保険料としては安くなるタイプだったのだけど、結局T社に決めたようだ。

つまり、T社の補償内容でS社の保険料を再計算すると、やっぱりS社の保険料が一番安くなる。理事会の決める事なのでPIAとしては何ともコメントのしようがない。見識ある理事が歯止めができないと、保険に詳しい理事?の暴走は止まらない。

 

 

PIAの保険の見直し検討はまずは保険金と補償内容の検討から!

この間の研修会で話をさせてもらったことだけど、生命保険も損害保険も保険の見直しをする時ってまずは保険金の見直しからスタートします。生命保険の営業からよく話を聞いているともうけど、生命保険の場合、その人の必要な補償額をもとめます。予想される総支出額から、年金などの総収入額を引いて足りない分があなたに必要な補償額として計算されます。

 

必要な補償金額=予想される総支出額ー予想される総収入額

       =保険金

でまず保険金を決めて、商品を決めていきます。

終身保険金100~300万円→お葬式代

収入保障保険(月20万円×25年)→高額の補償:定期保険

医療保険→病気への対応

がん保険→がんの場合への対応

高額治療費は変換されるけど、2,3か月後に生産だし、個人負担が約4~10万円の自己負担があります。

 

こういう形で計算すると、あなたに必要な保障額は6000万円ですって話になって保険商品の検討に入ります。

 

 

 

マンション総合保険の見直しは保険料を下げる事だという勘違い!!

先の管理組合もそうだが、何が何でも保険料を下げることがマンション総合保険の見直しと勘違いしている人が多く保険金や補償内容は二の次になっている。建物は全焼しないという理由だけで、いとも簡単に10億円の保険金が一気に5億円になったりする。

 

生命保険で保険金6000万で計算された人が、あなたはすぐには死なないから保険金は3000万円でいいでしょうと言っているのと同じだ。そんな危ない生保の営業の話なんて聞けないよね。

 

ところがマンション総合保険の見直しの場合は、保険に詳しい人が出てきて保険金を一気に大胆に下げてしまう。ほんとにそれで大丈夫なの?って言いたいのだけど、聞く耳を持っていないようで、保険料を下げることに執着してしまう。

 

建物の万が一の災害ってピンとこないんだろうね!もし災害が起こった時は、訴訟もんだろうと思うけど、理事会の議決なので、す~さんは何とも言えない。伝えることは伝えたので、あとは理事会がよく検討して決める事なので、保険金より保険料が大事なら、それはそれでも良しというスタンスなのであります。何のために保険契約するのか本末転倒しているよね!万が一の時の補償の為じゃないのかしらね?

 

PIAでご契約いただいている約200件のマンションの皆様はは保険金の大事さはよくご理解いただいています。

 

 

 

マンション保険を提案する側の保険金、補償内容に対するスタンスは?

マンション保険の提案のコンペで管理会社の保険部他の代理店の方自称保険金に詳しい理事の方と議論することがありますが、「保険金はいくらが妥当か?」という議論はない。いつもこの部分が凄くあいまいな提案をされている方が殆どです。

 

マンションって一軒一軒立地や規模も設備も違います。なので一軒一軒「必要な補償額=保険金」は違うのです。前の契約が〇〇億円だから、この保険金で何てう事はないですよね、保険の見直しなんだからまずはちゃんと

保険金の見直し

から議論をスタートすべきです。

保険金の根拠も言えないような方の話は聞くに値しないかなとす~さんは思うよ。生保の場合でもそうだったからね。必要な保障額を計算もできない人に、大事な命は預けられないもんね。

 

貴方の大事な資産、マンションの保険金はいくらか?もちゃんと話せない人に、あなたはマンション保険の見直しを依頼しますか?す~さんの住んでるマンションんはそんなことは絶対しないもんね。

 

by保険金が大事だと思っているす~さん(へなちょこ社長)

 

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マンション総合保険(マンション保険)の商品改定も一段落し、最近少し落ち着いてきているが、現状のマンション保険は保険会社の都合による改定が主になっているため、そのしわ寄せが管理組合、マンション住民に法外な保険料負担となっているケースが多い。

 

今年の9月以降か、来年3~9月に築年数による(事故あるなしにかかわらず)一律の保険料設定から、何らかの対策を講じた大幅な商品改定が予測される。現時点で最良と思われるマンション総合保険(マンションん保険)の見直し、比較検討方法についてPIA流にまとめてみた。

 

 

マンション総合保険(マンション保険)の保険金の適正化

マンション保険で保険金を決めなければならない項目は4つある。その4つについて明確な説明はできるのか?

【マンション総合保険(マンション保険)の4つの保険金】

①建物の保険金(共有部)

②個人賠償責任保険金

③施設賠償責任保険金

④建物の地震保険金(建物の保険金の30~50%の範囲で決定)

 

マンション保険の保険金ってすごく適当な決め方がされている。マンションは全焼しないからという理由だけで、保険金を極端に下げてしまっているマンションが多い。

 

今まではマンションは燃えないので、再調達価格(共有部分の価格)の付保率を60%にして保険金を決めるなんてことをしていたが、すごく根拠のない適当な保険金決定方法だ。特に、最近だと各損害保険会社では「付保率」とう概念を使わないようになった。付保率って概念が残っているのはS社のみで、他の損害保険会社は保険金を決めて直接保険金を入力する方法にすでに変わってしまっている。

 

いまだに管理会社や、管理会社の保険部や一部の方は「付保率」を使われているようだが、保険は生命保険も損害保険も「保険金」を決める事から、保険の見直しが始まります。

 

つまり、貴方のマンションに必要な保険金はいくら?

 

からという事になります。生命保険でポートフォリオで必要な補償額を求めて、「貴方に必要な補償は6000万円です」とファイナンシャルプランナーや保険の営業が言いますが、人間は急には死なないから「付保率60%」をかけて3600万円の補償でいいですね!

などというような不合理な保険金の決め方をあなたのマンションでは営々とやってきているのです。

 

貴方のマンションの保険金の決め方本当にそういう決め方でいいのですか?いざという時、本当にその保険金で大丈夫なのでしょうか?

 

貴方のマンションに必要な保険金はいくらですか?

 

明確な答えがほしい場合は、PIAまでご連絡ください。

 

個人賠償保険、施設賠償保険、地震保険の保険金にも明確に決定する根拠があるのです。過去、その保険金の決め方が一番いい加減だったのが、マンション総合保険(マンション保険ん)の保険金だったのです。

 

 

 

 

保険料の比較検討に必要な保険会社の数は?

マンション総合保険(マンション保険)の比較検討なのですが、比較検討する前にまずやらなければいけない事があります。

 

【比較検討する前に必要な2つの準備】

①4つの保険金を決める

②必要な補償内容を決める

の2点になります。

 

【比較検討する保険会社5社】

現時点(2017年7月)でマンション総合保険の比較検討は5社で実施するのが必須となります。

S社

A社

M社

T社

日新火災(マンション管理適正化診断が必須)

の5社での比較検討が必須となります。日新火災は、マンション管理適正化診断を、マンション管理士によって受けることが見積もり提案の必須となる特別な会社の為、実名での表記とさせていただきました。

 

マンション管理適正化診断

マンションの管理状況を、第三者のマンション管理士が実施し、その査定結果により、保険料を計算するという、画期的な商品です。つまり。マンションの管理状況によってリーズナブルな保険料が提示してもらえるという、他社の築年数による一律の保険料とは一味違った仕組みです。

 

 

【マンション保険の2つのタイプでの比較】

マンション保険には、掛け捨てタイプと積立タイプの2つのタイプがあります。

①掛け捨てタイプでの比較検討(5社)

②積立タイプでの比較検討4社(日新k債は積立タイプ無)

一般的に、積立タイプの保険料の方が、掛け捨てタイプの保険料より安くなりますが、その積立タイプより、日新火災で高評価を得たマンションの掛け捨てタイプの実質掛け捨て保険料が安くなるケースもあるので、最終的に①②と合わせて比較検討することが大事になります。

 

 

 

保険の出口の臨時費用と自己負担額はいくらがいいのか?

さて、いざ事故が起こった場合に、追加で管理組合から出る費用と、おまけで管理組合に入ってくる費用があります。

 

【保険金請求時(事故時)の追加費用】

①管理組合から出費する費用→免責金額(自己負担額)

②管理組合に入ってくる費用→臨時費用特約10%~30%(保険会社により違う)

保険の見直しをする時、保険料を安くするために、①の免責金額を5万とか10万とか20万にする管理組合様がありますが、結果的に免責金額以下のマンションの事故件数が多い順から保険金を受け取れなくなります。ですから、自己負担額は「0」もしくは「1万円」に設定しておくのが管理組合様の事故時の負担軽減に有効です。

 

②の臨時費用特約は、対象になる事故の場合、保険会社が保険会社が支払いの決定の出た金額に10%(特約で10%の臨時費用を付けていた場合)のおまけをして管理組合に支払ってくれます。つまり、100万円×10%=10万円。この費用を使って認定されなかった費用の補てん、余分に使った雑費などの補てんに使う事が可能です。

 

臨時費用特約は、ついていないマンションも多いので是非チェックしておく必要があります。ネットなどでも、必要ないという意見を述べられている方もいますが、保険事故があるという前提なら、是非特約を付加しておく事をお勧めします。

 

 

 

意外と難しいマンション保険の見直し作業

以上、マンション総合保険(マンション保険)でベストな選択をしようと思うと、随分と大変な作業を伴います。つまり面倒なのです。

 

【マンション総合保険(マンション保険)見直しで面倒な事】

①5社の見積もりを全部集められない。

②日新火災の代理店が分からない(管理会社は殆ど代理店になっていない)

③5社すべて取り扱いのある代理店が見つけられない

④マンション保険に詳しい代理店が少ない

の4点になります。

 

PIAは上記4点すべてをクリアした、マンション総合保険専門の総合保険代理店(損害保険11社取り扱い)です。日新火災の、マンション管理適正化診断も、PIAからの依頼で実施しています。是非ご用命ください。

 

 

 

byマンション保険見直し得意のす~さん(へなちょこ社長)

 

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マンション総合保険の比較検討をする際、条件を揃えてってことになるのだが、いまだに「再調達価格」を揃えて比較検討をしているマンションがあるが、ナンセンスだ。つまり意味がない。再調達価格を揃えると、S社以外の保険料が10%ほど割高になる。その理由は・・・・・

 

 

 

マンション保険の比較検討で必要ない数値があるそれは?

マンション総合保険を管理組合で比較検討する時、保険金や補償内容を揃えて比較検討する。

建物保険金

個人賠償責任保険金

施設賠償責任保険金

補償内容(特約)

 

ここまでそろえて検討することが大事なのだが、後生大事に「再調達価格=共有部分の価格」まで揃えて検証している場合が殆どだ。PIAのマンション総合保険の比較検討では、当たり前のことだが調達価格は揃えない、各社ばらばらだ。

 

何故か?

再調達価格は保険会社が契約引き受けに必要な条件で、管理組合にとっては関係ない数字だから

建築単価が各社違うので、一緒にするとS社以外の保険料が高くなってしまう。

 

再調達価格を揃えることにより、本来安く計算できる保険料がわざわざ高い保険料しか計算されなくなってしまう。何故かって、マンション総合保険ではM社を除いて他の保険会社は再調達価格により、保険料の計算テーブルが変わってくるので、再調達価格が高くなれば、保険料は高く計算され、再調達価格が安ければ保険料も安く計算する。そういう仕組みになっている。

 

 

 

 

建築単価が違うと何故保険料が違うか?

マンションの再調達価格(共有部の建物価格)は次のような計算式で求められる

 

再調達価格=マンションの延べ床面積×建築単価×60%

 

ここで大事なことは、建築単価は業界統一ではなく、

保険会社によって違う。

県別によっても違う

県別の変化設定も保険会社ごとに違う

 

つまり、大元の数字が違うのでここを統一してしまうと、再調達価格の高い(建築単価の高い)損害保険会社に合わせると、他の損害保険会社は自動的に保険料が高く計算されるという事になる。

 

 

業界最高値の建築単価はS社!

昨年来、どういう理由かわからないけど、S社の建築単価が上昇。東京地区でこの2年で約15%も高騰した。他社は据え置きだ。一概には言えないけど、建築単価に比例して、S社の再調達価格も自動的に約15%高騰することになる。つまり、保険料の計算テーブルが自動的に15%アップのテーブルで計算されることになってしまう。

 

通常の保険料自体も、ここ3年で、5年ごとの保険料設定となり。築年数10年以下の保険料は安く築10年~20年の保険料は高くなり、築20年以上の保険料は異常に高くなった。

 

S社の場合、建築単価を上げたことにより、管理組合が気が付かないうちに、同じ保険金でもさらに保険料が高く計算されることになってしまった。保険料が頻繁に改定されているので、管理組合には把握できない事象だ。

 

その代わりに今年から導入されたのが無事故割引だ。

つまり建築単価を上げベースの保険料を上げて、無事故の場合の保険料を割り引くという方式い変わった。

 

 

 

建築単価の値上げを分かりやすく説明すると・・・

スーパー、衣料品店などで問題になった販売方法がある。

 

5000円定価の物を特売で20%引きで4000円で販売。

大特売と称して、30%引きとかいて、定価を知らない間に6000円として4200円で販売

 

結果的に通常の特売より、200円高く売られていたことになる。

そんなことがあって、社会問題になった記憶がありませんか?

 

つまり、S社は管理組合が気が付かないように、この定価を15%値上げしてしまったことになる。

 

建築単価の15%Upは本当に必要だったかもしれない。でも、他社が据え置きってことを考えると、ほんとに建築費が高騰したのかなと思ってしまうのはす~さんだけかな?

ここのところマンションの販売価格は低下傾向(タワーマンションは別にして)ということも考慮して、本当に建築単価が上がっているのか?そこに何らかの意図があったのか?という疑問がわく。どう見ても建築単価は下がっているような気がするのだけどね・・・・

 

計算システムで自動的に計算されてしまうので、損害保険代理店も管理組合も見落とがちなのだけど、知らないところで保険料が高騰するのっていちマンション住民としては気持ちのいいものではない。

 

byす~さん(へなちょこ社長)

 

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日新火災のマンションドクター火災保険の特約で「管理組合役員賠償責任保険」が日本で初めて発売された。理事長や、管理組合のプレゼンで説明すると保険料が100戸規模のマンションで5年分の保険料で約2万ちょっととリーズナブルで、マンション保険の説明後に披露すると、必ず付帯してほしいと要望される。

 

 

管理組合の賠償責任件数の傾向は?

Googleでの検索結果は?

「管理組合が被告の裁判は?」で検索すると、約71000件がヒットする

「管理組合が原告の裁判は?」で検索すると約226000件がヒットする

「管理組合の裁判は?」で検索すると83万5000件がヒットする。

 

クレーマー社会に突入した日本では、ますます管理組合の活動に対しても満足されない方がが増えてくる傾向にあると言わざるを得ない。管理組合の理事長、理事の役員の方は、ボランティアの手弁当で1~2年間、理事会開催、総会開催の任に当たる。一生懸命やってもクレームが出て裁判って言われる件数が増加していっているのは割に合わない。彼らを守ってくれるものは今まで何もなかったのです。

 

もし裁判となると、管理費から裁判費用を拠出しなければならない。これって、住民に取っては多大なマイナスだし、今までボランティアの管理組合の役員を守るすべが無かった。

 

そういうニーズを敏感にとらえて商品化されたのが、マンションドクター火災保険の「管理組合役員賠償責任保険」だ。発売以降でPIAでご契約の管理組合様では殆どこの管理組合賠償責任保険付きの契約となっている。

 

 

日新火災のマンションドクター火災保険の「管理組合役員賠償責任保険」の概要は?

マンション管理組合役員賠償責任補償特約
 

マンション管理組合役員賠償責任補償特約
マンション管理組合の役員が管理規約に規定する業務に係る行為に起因して、損害賠償請求を受けたことによって負担する損害賠償金、弁護士費用、法律相談費用等の損害や情報漏えい対応費用等を補償します。

〔支払限度額〕

  • 損害賠償金、弁護士費用・法律相談費用等(情報漏えい対応費用等とあわせて保険年度ごと)...合計500万円
  • 情報漏えい対応費用等(保険年度ごと)...1被害者あたり500円かつ合計100万円

例:管理組合の役員が誤って個人情報を開示してしまい、他の居住者から損害賠償請求されてしまった。

×

 

>>>>>マンションドクター火災保険のサイトはこちら

 

個人情報漏えいもカバーしているのは時代の先取りだね~~!流石、素晴らしい!!!

 

 

 

管理組合、マンション住民目線の商品開発はマンションドクター火災保険が先行!

3年前より、マンション総合保険の事故率が増加し、マンション総合保険は赤字商品となり、従来の画一的な保険料設定から、マンションの築年数による保険料設定となった。各社の言い分は、マンションの築年数が高くなるほど水濡れ事故が増加するので、築年数による保険料にしたとのこと。

 

PIAでは約200件の管理組合様のマンション保険(マンション総合保)をお預かりしているが、築20年を超えているマンションでも事故がないマンションがたくさんある。

 

自動車保険は昨年、事故あり、事故なしで保険料のテーブルを別にした保険料設定となり、事故を起こさない車は保険料が安く事故を起こした車は保険料が高くなるという公平性に即した保険料になり、契約者も納得感がある。事故起こしたから保険料高くなるから仕方ないねと・・・・

 

然るに、マンション保険(マンション総合保険)は違うのです。築年数が1年のところと築年数が20年のところで1~5倍くらいの保険料の差がありましす。築年数が5年以下のところでも事故を起こすマンションはあります、築年数が20年を超えるマンションでも事故がないマンションはたくさんあります。それでも保険料は約1~5倍なのです。公平性の原則がつらぬかれていません。まさに損害保険会社の保険料決定の手抜きと言わざるを得ません。

 

つまり、管理組合、マンション住民の声(ニーズ)をくみ上げられていない。保険会社、管理会社の保険部目線の商品開発と言われても反論できない。

 

そこにさっそうと2015年10月に発売されたのが、日新火災のマンションドクター火災保険です。マンションの管理状況に合わせた保険料を提示してくれるという画期的な商品となっている。まさに、管理組合、マンション住民の声(ニーズ)をくみ上げた素晴らしい商品と言わざるを得ません。

 

 

 

 

マンションドクター火災保険の仕組みは?

マンションドクター火災保険の仕組みは、簡単に言うと、マンションの管理状況を第三者であるマンション管理士連合会のマンション管理士がマンションの管理状況を査定し、その査定結果をもとに、日新火災の代理店が保険料を計算して提示するという仕組みになっています。

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管理組合にとっては二つのメリットがあります

【管理組合2つのメリット】

① マンションの管理状況を相対的比較と具体的な数値化で判断できること

② 管理状況によるマンションドクター火災保険の保険料の提示

 管理状況が良ければ比例して保険料が安くなる

 

管理組合の管理状況が良ければより安い保険料を得ることができるということと、管理組合役員の活動状況が第三者によって評価されるという、そういう事が絶賛される要因かなとす~さんは思っています。

 

発売以来1000件をを優に超える査定依頼が殺到していると日経新聞に発表されている。

 

評価が良ければみんなハッピーだし、評価が悪いと管理会社と相談しながら管理のやり方を改善できる。それも管理組合から評価される。

 

管理士による診断は「マンション管理適正化診断」と呼ばれ、管理組合、日新代理店、管理会社からの要望で無料で受けることができます。

 

 

 

マンション管理適正化診断は、マンションの売買にも役に立つ

自分たちの住んでいるマンションを残念ながら売ることになった時、第三者の評価がマンションの売価にも反映される日も近いと予想されます。

「マンションドクター火災保険」のお申込み手順をご案内します。
まずは、「マンション管理適正化診断サービス」無料診断を依頼してください。

 

 

>>>>マンション適正化診断の記事はこちら

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>>>>参考記事はこちら

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byす~さん(へなちょこ社長)

 

>>>>>前回の記事はこちら

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2017年度下期用のマンション総合保険(管理組合用マンション保険)の保険会社別比較検討と見直しのガイドラインを今まで記事にしていたようで具体的にしていなかったことに気が付いたので、整理して管理組合用としてまとめてみた。管理組合の理事長はじめ理事の方の一助になればという想いです。

 

 

マンション総合保険の見直しの留意点

2017年度の下期のマンション総合保険の満期公開の見直しについて、この5年間に大きく変動があるのでその特徴をまとめてみた。

【5年前との環境変化】

保険料が築年数による5年ごとの保険料設定となり、5年ごとに約15%の値上げとなっていること。

この5年の間に各社数回の値上げが実施された。

M社は1年毎の保険料設定となった

地震保険は3年前と今年の2回保険料改定があった

  ・3年前の値上げは関東地区は20~30%UP

  ・今年関東地区は約10%の保険料アップとなった。

築年数20~25年を超えるマンションは大幅な保険料アップとなった

数社が無事故割引を適用し、保険料が割り引かれる。

築年数により、保険料の強弱がはっきりしている。

2年前日新火災がマンションの管理状況により保険料がきまる新タイプの保険を発売

  マンションドクター火災保険(マンション管理適正化診断が必須)

 

皆さんの管理組合が、どの保険会社で契約されているかによって契約更改後の保険料が大きな差ができるため、契約更改時の検討は最低でも5社での比較検討されることをお勧めします。

 

 

 

マンションの築年数ごとの比較検討の目安

マンション総合保険(マンション保険)が各社ごとに保険料の格差が拡大し、なおかつ築年数による保険料におおきなばらつきがある為、比較検討時の必須損害保険会社がある。

 

築 1年~築9年まで → T社、S社、N社

築10年~築19年まで → T社、N社

築20年以上     → T社、N社

 

これ以外の保険会社の保険料はかなり高額の保険料になると覚悟された方が良い。

 

 

 

付保率と再調達価格は死語となった、今は保険金はいくらにするか?が重要ポイントだ

1昨年までは、業界で提案する時、付保率とか再調達価格などという言葉をよく耳にしていたが、1昨年のマンション総合保険の各社の商品改定から、付保率という言葉が消え、1社を除き保険金が自由に設定できるようになった。

 

管理組合のプレゼンにお邪魔して、管理会社とのコンペの時いまだに付保率という言葉を耳にするが、いまや保険料の計算に付保率という言葉は使われていない。

 

つまり保険本来の、あなたのマンションに必要な建物の保険金はいくらか?を論理的に考える事が必要になった。つまり、生命保険でAさんい必要な補償額は今いくらだから、保険金を6000万にしましょうというような理論的な裏付けで話を進める事が必要となった。

 

貴方のマンションに必要な保険金はいくらですか?という本質的な質問にあなたのマンションが契約している代理店、管理会社にこたえることができるでしょうか?PIAにはその論理的な答えがあります。

 

貴方のマンションに必要な建物の保険金はいくらですか?

施設賠償責任保険の保険金はいくらですか?

個人賠償責任保険金はいくらですか?

 

一般的に〇〇ですからという言葉は通用しません。だって、マンションは一つとして同じ建物はないのですから、当然保険金も違って当たり前ですから。一般的にという事がは通用しません。

 

保険金を決めるところから、補償の見直しは始まります。

 

 

 

マンション総合保険に必要な補償とその保険金はいくらか?

貴方のマンションに必要な補償は以下の通りです。

 

【貴方のマンションに必要な補償】

火災

落雷

破裂

爆発

風災、ひょう災

盗難

水災(マンション立地場所による)

水濡れ

物体の落下・飛来・衝突

破損汚損の事故による損害

電気的機械的時の穂の補償

水濡れ原因調査費用

臨時費用

修理付帯費用

什器備品補償

①施設賠償責任保険 〇〇億円

②個人賠償責任保険 〇〇億円

③建物保険金    〇〇億円

④地震保険     建物保険金の30~50%の範囲

 

保険金はPIAのご提案時に説明するとして、あなたのマンション保険の証券や見積書を見た時、上記の項目があるかどうかまず確認します。

次に①~④の保険金が妥当な設定となっているかどうか?確認します。

 

 

 

損害保険会社5社での比較検討は必須

以上のように、補償内容と、保険金を揃えて前述の5社以上の保険料を計算します。

 

マンション総合保険(マンション保険)は最長5年契約が可能です。それとと、掛け捨て型(1~5年契約)と積み立て型(5年)の2つのタイプがあります。

そのときの保険料は

  1年契約>5年契約>積み立て型

の順となり、同じ損害保険会社では積み立て型の保険料が一番安くなります。ちなみに1年契約を5年契約にするだけで保険料が約15%安くなります。保険料をまとめて支払うと保険料が割引となりますが、損害保険業界の割引率は異常に高く設定されています。生保の業界で2%くらい、この「0」金利の時代ほとんどのマンションが5年契約を選択しています。

 

【比較検討の方法は5社3タイプの計算で実施する】

1年契約の保険料

5年契約の保険料

積立型の保険料(5年契約)ペイオフ対策にもなります

 

 

 

補償内容の「自己負担額=免責金額」を比較検討します。

保険料までの比較は保険の入り口、契約時点で有利かどうかの判断材料ですが、マンション総合保険(マンション保険)にはもう一つ保険金の受け取り時(保険の出口)に管理組合が負担しなければならない金額があります。それが「自己負担額=免責金額」です。

 

保険証券、設計書の補償内容欄には小さい字でわかりにくく「自己負担額=免責金額」と記載されている部分が必ずあります。事故のたびに管理組合が負担しなければいけない金額なので「0」が一番いいことになります。

 

昨今の保険料高騰にあわせて、管理会社からの提案には、平気で自己負担10万とか30万という数字が散見されます。一般的には、「0」か「1万円」なので、保険料が安くなって契約できてよかったと思っていてもいざ事故が起こって、免責金額が10万とか設定されていると、保険金の請求ができないというようなケースも起こります。ですから、この部分は一番要注意なのです。保険の見直しでは一番見落としがちな大事な部分のです。

 

 

最終判断、保険会社による保険金の支払いはどうか?

これについては、基本的には差がありません。詳細はPIAのご提案時にご確認ください。

 

マンションの保険事故は定例的な事故が殆どで、原因と結果、加害者と被害者がハッキリしているので、自動車保険のように揉めることはレアケースで、ほとんど請求書と写真での判断で保険金が支払われます。100万円を超える保険金請求については、保険会社が第三者に依頼した調査員が現場を検分、査定にお伺いすることがありますが。かなり件数は少ないです。スムーズな支払いが実行されています。

 

以上のような保険の入り口(補償内容、保険料の検討)と保険の出口(免責金額と補償内容)を総合的に判断して、保険会社を決めて契約更改を進めます。

 

 

 

保険料がかなり下がるケースがある、その場合の対応は?

マンション保険を見直すと、たまに現在の契約より保険料がかなり安くなる場合があります。そういう場合はどうすればいいか?

 

保険料が下がるという事は、管理組合にとてってコスト削減のいいチャンスです。ですから可能な限り早いタイミングで再契約(今の契約を解約して、契約しなおす)する事をお勧めしています。

 

1年を経過していれば、未経過の保険料はほぼ全額返還されます。管理組合様のデメリットはありません。

 

 

 

マンション総合保険の見直しはとっても手間がかかります

マンション保険って金融商品です。ネットで情報を探しても中々情報が集められません。それに保険会社でオープンにされていない内規の多い商品なので、余計に保険料の比較検討する資料作成が困難を極めます。

 

それにまして、マンション保険は損害保険業界の中でもマイナーな商品で、代理店保険会社の営業も、管理が主な仕事の管理会社にもマンション保険に詳しい方は皆無と思っていだいた方がいいと思います。自動車保険には詳しい方がごろごろいますが・・・

 

是非PIAへマンション保険の見直しを依頼してください。理事会で30分お時間をいただければ、判断ができる「マンション保険診断レポート」をもって説明にお伺いします。

 

総会への出席も可能です。理事長、理事の皆様の時間の効率化のためにも是非200件近くの契約実績のあるPIAをご利用いただければ幸いです。管理組合の皆様ょりのご依頼を心よりお待ち申しあげております。

 

 

>>>>>マンション保険のご提案までの流れはこちら

>>>>>マンション保険サポートセンターはこちら

>>>>>PIAのHPはこちら

 

 

>>>>>前回の記事はこちら

 

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